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探访全国多城楼市 国庆期间二手房略显“低落”

发布时间:2019-12-02 21:41:24 人气:4786


九月和十月一直是房地产市场的传统旺季。业内称之为“九金十银”。一年一度的国庆假期往往会推高房地产市场的成交量。那么,在即将到来的2019年国庆假期中,全国房地产市场表现如何?

参观|沧州:二手房“无火”

沧州位于京津冀一小时交通圈,工业基础良好。沧州从京津承接工业救济中受益匪浅,综合实力有所提高。随着城市的快速发展,品牌住宅企业、外商和当地需求纷纷涌入沧州房地产市场。沧州房地产市场迎来新的发展机遇。

当沧州的房地产市场进入“快车道”时,沧州的房地产价格也经历了一波上涨。但在过去两年里,随着限购政策的实施,沧州的房价已经下跌。截至今年9月,沧州的整体房价波动不大,但二手房交易疲软。“十一”期间,新京报记者走访沧州楼市,发现新市场正在积极吸纳客户,而二手房市场相对平静。

名企先行,新价格超过15,000元

沧州位于河北省东南部,靠近北京和天津。在京津大城市的溢出效应下,沧州承接了京津产业、资本、人才等资源的溢出,带动了全市各方面的发展,增强了综合实力。

由于沧州的发展前景看好,包括碧桂园、保利、阳光城在内的众多品牌住宅企业纷纷进入沧州。沧州市的楼市也很热闹。沧州内部人士表示,“近年来,沧州房价一直不平静。”

“2015年,沧州房价开始上涨。到2017年,沧州房价将上涨到12000元/平方米,一年内房价将上涨4000元/平方米。2017年,沧州市八块融合土地成功出售,平均价格高达1380万元/亩。”上述知情人士表示,“2017年3月,沧州出台限购政策,沧州房价回落。2018年,沧州的土地市场很冷。2018年9月,沧州市的许多地块没有登记,这最终导致了频繁的电影拍摄。然而,保利、碧桂园和阳光城等开发商仍在进军沧州,一些新市场已经开放。”

《新京报》记者在沧州的一次访问中发现,在“十一”黄金周期间,待售房地产开始营业,节假日被用来争夺客户。此外,新市场需要提前公布,以积极地存储客户。天成裕泰一期正在出售。目前,有两居室、三居室和四居室可供选择,面积从80平方米到170平方米不等。售价为17,000元/平方米,空白交付给房屋。天成凌秀的平均价格也达到了每平方米15000元。位于沧州西部高速铁路附近吉林大道和西宁路东北角的开发项目龙脊台和紫月楼尚未开工。该项目销售人员表示,预计价格约为1.1万元/平方米。

今年,京津门和沧兴青海一级工程也备受关注。京津门项目销售人员表示,“该项目将于9月7日开工,90-144平方米的高层住宅将以约1万元/平方米的价格出售。”然而,沧兴青海一品销售人员表示,“目前出售的房屋是16层和17层的房屋,平均价格为16,500元/平方米,空白已交付给该房屋。”

从10月2日到10月4日,记者在现场参观时注意到,虽然上述新促销活动非常受欢迎,但一些销售办事处在前几年几乎没有看到十一月假期的刺激,也很少有人看房。

根据中国房地产协会(China Real Estate Association)发起的中国房价数据,今年9月4日至10月4日,沧州房价平均每平方米12892元,较上月下降0.33%。目前,有1,065套新的住房单元可供使用。“今年上半年沧州房价略有上涨,平均上涨约2000元/平方米,主要是因为一些高价格和新价格推高了整体房价。”当地内部人士表示。

市区和青县的二手房市场冷清。

沧州的二手房市场有些冷清。沧州内部人士表示,“目前沧州二手房市场的实际成交量非常低。如果上市房屋供应量不明显低于公开上市价格,没有人会注意。”

“目前,沧州市二手房的平均价格在1.1万元/平方米左右。尽管大多数上市公司的房价都不高,但没有太大的谈判空间,这导致成交量很低。”业内人士表示。

10月2日,当《新京报》的一名记者以买家的名义参观沧州二手房市场时,一家中介店的工作人员试图推销位于运河区的雨荷新城小区项目。中介说,“目前雨荷新城东部的价格在12000元/平方米左右,所以赶快买吧!”

随后,记者以卖家的名义来到另一家中介商店,询问雨荷新城社区二手房的价格。中介商店的工作人员说:“让我们试试每平方米11000元。价格可能在上半年仍能卖出,但据估计在下半年不会卖出。现在市场是不可预测的,即使交易价格是1万元/平方米,这也是正常的。”

后来,《新京报》记者从沧州市驱车前往沧州管辖的青县,历时半个多小时。路边的一名房地产推销员说,“沧州市二手房价格已经下降,青县的二手房价格也下降了。目前,青县二手房平均价格约为6500元/平方米。只有更好的二手房才能卖到8000元/平方米。”

记者实地走访青县时,发现目前位于青县西部的博雅庄园和吉祥大镇住宅小区的二手房挂牌价格约为9000元/平方米,而铜居乡公寓和德岳家园的二手房平均价格约为8000元/平方米。

“从2018年开始,沧州的一些买家是从其他地方迁入的商人,而其他人是当地的改良团体。一些改善的家庭一出生就为他们的孩子换大房子,担心他们以后买不起。然而,从长远来看,国家将很难放松管制政策,沧州房价也将大幅上涨。从短期来看,这将是一个稳定的下降趋势。”这是一位当地知情人士所说的。

访问|郑州:二手房价格小幅下跌只需要冷静的手

在已经升级为国家中心城市的郑州市中心,郑州市的发展日新月异。走在郑州的街道上,老二七广场呈现出新的面貌,从一个小商品城升级为时尚购物中心。城市村庄拆迁改造,新住宅区拔地而起;地铁横贯东西,使交通更加便利。

随着城市面貌焕然一新,郑州的房价也经历了一波上涨。然而,在过去的两年里,随着调控政策的收紧和新房定价政策的严格执行,郑州二手房自去年底以来一直呈下降趋势。到今年年中,二手房价格已经稳定下来,一些地区呈现下降趋势。

二手房价格连续三个月下跌。

“2016年和2017年,郑州的二手房数量翻了一番,无论是二手房还是旧校区。调控政策出台后,二手房市场基本稳定。今年,郑州部分地区二手房和个人住房有下降趋势,但总体形势依然稳定,难以大幅上涨或下跌。”在《新京报》记者的实地访问中,郑州连锁店的一名中介说。

安居克的数据显示,今年9月,郑州二手房平均价格为13698元/平方米,比上个月下降0.24%。从郑州不同地区来看,9月份华中地区二手房平均价格为13669元/平方米,环比下降0.09%,同比下降2.17%。位于北区的惠济区二手房均价为13538元/平方米,环比上涨0.12%,同比下跌2.65%。

根据国家统计局发布的数据,自2018年底以来,郑州市二手房价格除今年4月和5月略有上涨外,均呈现逐年下降趋势。今年6月,跌幅创下0.4%的新高。今年6月、7月和8月,郑州二手房价格连续三个月同比持续下降。

“目前,一环路二手房的平均价格约为每平方米18,000元,具体取决于住宅面积。二环路二手房的平均价格在15000元左右。今年,郑州二手房价格相对稳定,部分急售房屋仍有还价空间。”郑州王府井百货公司附近的一名中介说。

据家联报道,位于中原王府井百货商圈附近的金艺国际华庭二手房价格约为18,000元/平方米,方圆精卫花园二手房平均价格也为18,000元/平方米。二七区华润乐府二手房均价为22000元/平方米,而旧小区二手房均价为12000元/平方米。

“郑州的房地产市场是城市里被拆迁的村庄。随着城市中大量村庄的拆除,周围的房价正在上涨。”一位熟悉郑州市场的知情人士表示。

尽管郑州二手房呈现持续下降趋势,但由于需求方的持续增长,郑州市的整体房价并未大幅下降。

作为户籍人口最多的省会城市,外来人口也不断涌入郑州:2018年,郑州市常住人口增加了25.5万人,常住人口总数超过1000万。这也是郑州市居民人口连续8年超过15万的增长。其中,郑州城市常住人口已超过600万,居全国第11位,位居特大城市之列。

今年以来,郑州市二手房价格虽然持续下跌,但与前两年相比跌幅不大,也没有崩盘的趋势上述熟悉郑州市场的内部人士表示。

“鬼域”成为“快乐之地”

郑州郑东新区曾被称为“鬼域”。从“鬼区”到今天郑州最贵的地区,郑东新区花了十年时间。十年前,郑东新区仍然是一个荒凉的地方,房地产增加,库存高。房价只有3000元/平方米,但没人注意。

由于中国中部东风的增强,郑东新区发展迅速。新的住宅区正在涌现,二手房也更值钱。目前,郑东新区二手房平均价格也攀升至17285元/平方米。例如,郑州东站附近海马公园的二手房价格约为28,000元/平方米,正商东方港的二手房价格约为20,000元/平方米。

此外,郑东新区还有一颗璀璨的明珠——贝隆湖,这里是豪宅的聚集地。目前,荣创中原第一医院北龙湖代表楼的售价已达到6万元/平方米,金茂大厦的售价接近2000万元/套。

在新房价上涨的带动下,北龙湖地区的二手房价格也一路上涨。由于贝隆湖开发较晚,二手房存量不大。建邺海马旧楼的典型二手房价格约为5万元/平方米,龙湖的二手房价格为4.7万元/平方米。

“由于郑东新区的新房和二手房价格相对较高,郑东新区的工作人员可能会考虑新建房价刚刚超过1万元的绿化博览区,或者考虑在民航路附近购买二手房,那里的二手房价格相对较低。”在郑东新区工作的小吴说,他刚刚以每平方米14000元的单价在民航路附近买了一栋二手房。

“郑州二手房的价格与去年相比有所下降。在新房子和二手房之间犹豫了几个月之后,我们还是决定买二手房,可以直接搬进来,而且离郑东新区也很近。”小吴说。

与此同时,随着北龙湖区的崛起,郑东新区老cbd中心的二手房价格正在下降。郑州内部人士表示:“一方面,郑东新区核心商务区二手房价格在过去几年上涨过快,提价空间提前透支;另一方面,贝隆湖的崛起迅速转移了旧中央商务区的购买力,旧中央商务区不再是豪宅的代表。”

参观|洛阳:“乘”地铁超车,新盘使用“11”商场顾客

洛阳,中国著名的历史文化名城和国际文化旅游城市,在这个十一月的假期里又变得活跃起来。龙门石窟和白马寺的游客络绎不绝。与此同时,一度引领房价上涨、在二级房地产市场发高烧的三级城市洛阳,每天都有新公寓供应增加,仍需进入市场的建筑在11日假期开始囤积。

洛阳是河南省第二大城市。中原城市群的发展是第二核心。地价和房价也在一路上涨。为了控制不断上涨的房价,洛阳的楼市调控政策在“不投机,不为城”的政策基调下一次又一次地得到提升。此后,洛阳房价下跌。

两年内设定两次基准价格来控制房价。

今年9月,洛阳近20个项目获得预售许可证。其中,仅在9月26日至9月27日的两天内,洛阳5栋楼内的1100套公寓获得预售许可。其中包括金鹿禹城、天辰、金绿色之都、恒大绿洲等。还有一些房产尚未预售。大量新房子的涌入将有助于缓解以前找房子的困难。

在“十一”长假期间,新京报记者在罗毅古城景区前看到,虽然离这里不远的国峰龙跃大厦还没有拿到预售许可证,但已经在利用景区的特色,大量游客开始囤积。据销售人员介绍,虽然价格不确定,但可以参考目前区域销售的房地产,价格约为8000元/平方米。

今年6月,洛阳房价引领全国房地产市场。根据国家统计局发布的2019年6月70个大中城市商品房销售价格变化的统计数据,洛阳新建商品房环比增长2.5%,居全国首位。这是洛阳新房的价格,继5月份第四次上涨后,洛阳房价再次走在全国前列。

此后,洛阳房地产市场发生了微妙的变化。根据凯瑞发布的《2019年8月洛阳房地产市场月报》,8月份洛阳房地产价格下降,平均成交价格为8280元/平方米,比上个月下降3%。

尽管房价下跌,但土地交易量却增加了,商品房的供应量和成交量也增加了。今年8月,住宅供应达到474,400平方米,比上个月增长253%。营业额为228,100平方米,比上个月增长28%。

根据国家统计局的数据,今年7月洛阳新建商品房同比增长0.5%,同比增长16.1%。8月,洛阳新建商品房环比上涨0.6%,同比上涨15.9%。二三线城市房价涨幅已恢复到中等水平,涨幅仍高于北上官岭一线城市。

事实上,洛阳房价的涨跌是政府限价的结果。为控制房价上涨,洛阳市要求房地产开发企业以2019年4月的平均合同价格为当前销售项目的基准价,销售价格原则上不得高于基准价。

这是洛阳第二次对房地产市场提出价格限制。最后一次是在2017年。当时,洛阳召开了房地产市场情况通报会,明确要求所有开发企业将2017年5月9日前的合同平均价格作为目前正在销售的项目的基准价,转售价格不得高于基准价。

品牌住宅企业纷纷布局洛阳

房价上涨的背后是洛阳地价的上涨。2019年,在洛阳的土地拍卖市场,高价土地仍在涌现。许多住宅企业都规划了洛阳。

今年5月22日,洛阳市国土资源局在洛龙区授予住宅及配套商业用地,最终碧桂园以1401万元/亩的价格中标,总成交价14.01亿元,底价7005元/平方米,溢价133.5%。据当时媒体报道,当天吸引了雅居乐、华润、金茂、保利、徐汇、金迪、世茂等15家房企投标。

在此之前,碧桂园已经进入洛阳。洛阳开发的项目有益阳郊野公园、嵩县郊野公园、金梦郊野公园何山、汝阳郊野公园十里河湾等。

今年,全国一、二线城市土地拍卖市场以底价或低地价为主,而洛阳部分地块的地价仍然不低。早在2018年8月,洛阳就已经是三天三高的行业话题。

众所周知,自去年以来,34个房地产市场一直处于整体低迷状态。然而,作为一个三线城市,为什么洛阳在房地产市场黄金时代,在房地产市场稳定下行阶段,仍然保持着强大的购买力,不亚于一个火热的二线城市。

对此,易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,由于洛阳房价此前明显上涨,稳定房价仍将是当前调控的重要目标。

此外,当地内部人士认为,这是因为洛阳市正处于上升期。其国内生产总值增长率是该省最高的,其经济正在改善。洛阳地铁及拟建高速公路;洛阳棚户区改造拆迁;洛阳的人口净流入推动了洛阳房地产市场的发展。例如,去年6月洛阳出台了高达100万元的人才住房补贴。此举也在一定程度上推高了洛阳房价。因此,总体而言,洛阳房价的上涨主要是由供求关系决定的。

在当地居民方先生的记忆中,地铁的建设促进了洛阳的发展,也使洛阳楼市进入快车道。现在地铁还在建设中,地铁的开通将继续为洛阳楼市储存能量。只有经过政府调控,洛阳的房价才会稳定。

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